Ипотека - это залог (обременение) обеспеченный кредитом. То есть - это один из вариантов залога недвижимости при котором объект недвижимости остаётся во владении и пользовании должника. Основные понятия об ипотеке регулируются Гражданским кодексом (нормами о залоге) и ФЗ № 102 "Об ипотеке(залоге недвижимости). Например, статья 37 Закона об ипотеке закрепляет, что имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя(банка), если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
Cудебная практика по делам о разделе ипотеки.
Вариант № 1
Можно с согласия банка продать ипотечную квартиру. Вырученные деньги направить на погашение кредита, оставшиеся деньги делятся между супругами. Этот вариант выглядит оптимальным на практике, но не всегда легко осуществим и для начала нужно получить согласие на продажу квартиры от банка, хотя как правило в таких случаях банк идет навстречу,но случается что отказывает.
Обычно банк отказывает если при этом он теряет значительную часть процентов. В качестве компромисса банк может предложить после продажи квартиры и погашения кредита использовать оставшиеся деньги на первоначальный взнос, после этого оформляется новый кредит или два кредита на покупку двух квартир таким образом удается фактически разменять квартиру в ипотеке.
Другая проблема это поиск покупателя, ведь квартира обременена залогом для снятия которого нужно пройти ряд процедур и это значительно увеличивает время сделки поэтому продать ипотечную квартиру не так просто. Но самое главное это то, что разводящиеся супругам предстоит заниматься продажей совместно, а в условиях уже возникших конфликтных отношений взаимопонимание достичь бывает порой невозможно, если о продаже ипотечной квартиры супругом договориться не удалось то остается только судебный путь.
Вариант № 2
Давайте перейдём ко второму варианту. Если кредит оформлен только на одного из супругов то другой может отказаться от квартиры, при этом он может просить суд оставить квартиру и ипотечный кредит тому супругу на кого на которого они оформлены. При этом второму супругу выплачивается компенсация. Размер для компенсации будет равен половине средств выплаченных по кредиту в браке. В этом случае банк не сможет возражать поскольку кредитный договор остается без изменений. Этот вариант подходит только если ипотека оформлена на одного супруга.
Если же и второй вариант не устраивает супругов, то остается только просить суд разделить квартиру и долг в равных долях. Суд исходя из условий ипотечного договора определит для каждого из супругов размер платежа. Но это вовсе не означает, что тот супруг на которого оформлен договор сможет платить только половину. Он все равно останется обязан платить по кредиту полностью и допускать просрочки нельзя, в противном случае банк обратит взыскание на ипотечную квартиру и продаст ее с торгов. Заявление о том что просрочки допускает второй супруг для банков никакого значения иметь не будут, но тот супруг который исполнил обязательства за другого может требовать возмещение расходов на оплату еги доля.
На консультации мы можем поговорить с Вами о том когда ипотечная квартира делится не поровну, как делиться ипотечная квартира купленяа до заключения брака, платежи по кредиту за которые вносились в браке. Как делится договор долевого участия. Как делится квартира полученная по военной ипотеке.
Роман Сергеевич адвокат Филиал № 88 Адвокатской палаты КК
Виталий Сергеевич адвокат Филиал № 42 Адвокатской палаты КК